Hvor mye kan man tjene på Airbnb-utleie?

Det finnes ikke ett tall. To leiligheter i samme gate kan skille tusenvis av kroner i måneden, fordi inntekten styres av fire ting: hvor mange døgn du faktisk har lov til å leie ut, hvor sentralt boligen ligger, hvor sterk sesongprofilen i byen er, og hvor godt annonsen og driften fungerer.

Under går vi gjennom hver av dem, slik at du kan regne på din egen bolig i stedet for å lete etter et gjennomsnitt som ikke gjelder deg. Vil du heller ha et konkret tall, regner vi på tre scenarioer for boligen din gratis.

Faktiske markedstall fra Heimby

Datagrunnlaget er et anonymisert utvalg fra juni–august 2025 og 2026. Bare boligmåneder etter at annonsen og Airbnb- eller Booking.com-tilkoblingen var opprettet, og med minst sju salgbare kalenderdøgn, er med. For 2026 kreves også at annonsen er aktiv, publisert og live i Guesty ved uttrekket. Små grupper skjules, og eksakte antall boliger, opphold, døgn og porteføljesummer publiseres ikke.

Eksempel: Bergen, august 2026

Vektet ADR

2 450 kr

Belegg av salgbare døgn

90,7 %

Bruttoinntekt, terskel for topp 25 %

78 500 kr

Plattformkommisjon, 16 %

12 500 kr

Heimby, 15 % pluss MVA

14 500 kr

Renhold, cirka 15 %

12 000 kr

Beregnet til eier, topp 25 %

39 500 kr

Eksemplet viser den avrundede terskelen for topp 25 prosent per bolig. Det er historisk og ikke en garanti for fremtidig inntekt.

Andre byer sammenlignet med Bergen

Bergen i august 2025

Vektet ADR

2 600 kr

Belegg av salgbare døgn

99 %

Bruttoinntekt, terskel for topp 25 %

93 000 kr

Plattformkommisjon, 16 %

15 000 kr

Heimby, 15 % pluss MVA

17 500 kr

Renhold, cirka 15 %

14 000 kr

Beregnet til eier, topp 25 %

46 500 kr

2025-tallene er hentet fra de samme reservasjons- og kalenderkildene og filtrert på faktisk opprettet OTA-tilkobling og salgbare døgn.

Fire ting avgjør tallet

1. Hvor mange døgn har du lov til å leie ut?

Dette er den harde grensen, og den settes av boligtypen — ikke av markedet. I et eierseksjonssameie kan hele seksjonen korttidsleies ut i maks 90 døgn per år, og sameiet kan vedtektsfeste alt fra 60 til 120 døgn med 2/3 flertall på årsmøtet (eierseksjonsloven § 24). I borettslag er grensen 30 døgn i året uten styrets samtykke, og du må ha registrert bostedsadresse i boligen (borettslagsloven § 5-4). For enebolig, rekkehus og sekundærbolig finnes ingen lovbestemt døgngrense. Sjekk vedtektene før du regner på noe annet: en 60-dagersgrense halverer sommersesongen din.

2. Beliggenhet

Gangavstand til det gjestene faktisk kommer for betyr mer enn standarden på kjøkkenet. I Bergen er det Bryggen, Torgallmenningen og Fisketorget. I Tromsø er det nordlyssesongen og sentrum. I Stavanger er det både forretningsreisende i ukedagene og Preikestolen-turister om sommeren. En bolig ti minutters gange lenger unna sentrum kan ligge markant lavere i døgnpris hele året.

3. Sesongprofil

Dette er tallet folk oftest glemmer. En bolig som gjør det svært godt i juli, men står tom fra november til mars, kan ende under en vanlig langtidskontrakt målt over året. Det er årsinntekten som avgjør hva som lønner seg, ikke toppdøgnprisen. Bergen har en av landets skarpeste sesongkurver; Tromsø har sin topp om vinteren i stedet for om sommeren.

4. Drift og annonse

Døgnpris og belegg henger sammen med omtaler, og omtaler henger sammen med renhold og responstid. Profesjonelle bilder, dynamisk prising som følger etterspørsel, cruiseanløp og arrangementer, og rask respons på henvendelser er det som skiller en annonse som ligger øverst i søket fra en som ligger på side tre.

Tre strategier, tre helt ulike regnestykker

To av Heimbys gründere skrev masteroppgave ved NHH om lønnsomhet og risiko i ulike utleiestrategier. Kortversjonen: hybridmodeller slår ofte begge de rendyrkede alternativene i byer med sterk sesong.

Fra døgnpris til det du sitter igjen med

Brutto leieinntekt er ikke det du får utbetalt. Slik ser veien fra gjestens betaling til din konto ut:

1. Brutto leieinntekt — det gjestene betaler for oppholdet.
2. Minus plattformkommisjon til Airbnb eller Booking.com.
3. Minus direkte driftskostnader: renhold mellom opphold, forbruksvarer, eventuelle reparasjoner.
4. Minus forvaltningshonorar: hos Heimby 15 % av leieinntekten + MVA. Ingen oppstartskostnad, ingen abonnement, ingen bindingstid.
5. Minus skatt: ved korttidsutleie av egen bolig er de første 15 000 kronene i året skattefrie, og 85 % av det overskytende er skattepliktig inntekt beskattet med 22 %. Leier du ut sekundærbolig, er hele inntekten skattepliktig, men du får fradrag for faktiske kostnader.

Fra 2026 rapporterer Airbnb og Booking.com inntektene dine direkte til Skatteetaten. Vi leverer en årsoppgave som viser brutto inntekt, kostnader og netto utbetaling per bolig, slik at tallene er klare til selvangivelsen.

Regler og marked, by for by

• Korttidsutleie i Oslo
• Korttidsutleie i Bergen
• Korttidsutleie i Stavanger
• Korttidsutleie i Haugesund
• Korttidsutleie i Tromsø
• Korttidsutleie i Kristiansand
• Korttidsutleie i Trondheim

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan man tjene på Airbnb-utleie?

Det finnes ingen fast øvre inntektsgrense på Airbnb. Du setter døgnprisen, men faktisk inntekt bestemmes av beliggenhet, boligtype, sesong, belegg, standard og antall døgn du har lov til å leie ut. Bruttoinntekt er døgnpris ganger utleide døgn; nettoinntekt er dette beløpet minus drift, forvaltning og skatt.

Hva viser Heimbys faktiske Airbnb-tall?

For aktive Bergen-boliger i august 2026 startet topp 25 prosent ved 78 500 kroner brutto per bolig. Med standardiserte kostnader på 16 prosent til plattform, 15 prosent til Heimby pluss MVA og omtrent 15 prosent til renhold gir dette cirka 39 500 kroner beregnet til eier. Vektet ADR for Bergen-gruppen var 2 450 kroner og belegget 90,7 prosent av salgbare døgn. I august 2025 startet topp 25 prosent ved 93 000 kroner brutto og cirka 46 500 kroner beregnet til eier. Eksakte utvalgsstørrelser, oppholdstall, porteføljesummer og individuelle eieroppgjør publiseres ikke.

Hvordan beregner Heimby belegg når boligen bare var åpen deler av måneden?

Heimby deler bookede Airbnb- og Booking.com-døgn på døgn boligen faktisk kunne selges. Ledige og bookede døgn teller som salgbare. Eierblokker, manuelle reservasjoner, stengte kalenderdøgn og perioden før annonsen og kanaltilkoblingen ble opprettet trekkes fra. Hver boligmåned må ha minst sju salgbare døgn. For 2026 kreves også at annonsen er aktiv, publisert og live i Guesty ved uttrekket.

Hva betyr ADR i korttidsutleie?

ADR betyr average daily rate, eller gjennomsnittlig døgnpris. Heimby beregner ADR som losjiinntekt delt på antall solgte netter. Gjestebetalt renhold og skatter holdes utenfor, slik at døgnprisen kan sammenlignes mellom boligtyper og måneder.

Hva kan jeg tjene på Airbnb i Bergen?

Det avhenger av bydel, størrelse og hvor mange døgn vedtektene tillater. Bergen har en av Norges skarpeste sesongkurver: juli ligger langt over årssnittet, mens november til mars er svakt. Derfor er det årsinntekten som avgjør hva som lønner seg, ikke sommerprisen. Vi regner på tre scenarioer for boligen din — ren langtidsutleie, ren korttidsutleie og 10-2-modellen — og viser deg tallene før du bestemmer deg.

Lønner Airbnb seg bedre enn langtidsutleie?

Ikke alltid. Ren korttidsutleie har høyest inntektspotensial, men også størst svingning, og i et eierseksjonssameie stopper 90-dagersgrensen deg uansett. For sentrumsnære boliger i byer med sterk sesong gir hybridmodellen ofte høyest årsinntekt med lavere risiko, fordi du har stabil inntekt i lavsesongen og tar ut toppen om sommeren.

Hvor mange døgn kan jeg leie ut?

I eierseksjonssameie: maks 90 døgn i året for hele seksjonen, og sameiet kan vedtektsfeste mellom 60 og 120 døgn med 2/3 flertall (eierseksjonsloven § 24). I borettslag: 30 døgn i året uten styrets samtykke, og du må ha registrert bostedsadresse i boligen (borettslagsloven § 5-4). I enebolig eller sekundærbolig finnes ingen lovbestemt døgngrense.

Hva må jeg skatte av inntekten?

Ved korttidsutleie av boligen du selv bor i er de første 15 000 kronene i året skattefrie, og 85 % av det du tjener over dette regnes som skattepliktig inntekt, beskattet med 22 %. Tjener du 100 000 kroner, blir 72 250 kroner skattepliktig og skatten rundt 15 900 kroner. Leier du ut en sekundærbolig, er hele inntekten skattepliktig fra første krone, men du får fradrag for faktiske kostnader.

Hva koster det å bruke Heimby?

15 % av leieinntekten pluss MVA. Det dekker annonsering, dynamisk prissetting, all gjestekommunikasjon, booking, koordinering av renhold og vedlikehold, samt rapportering. Ingen oppstartskostnad, ingen abonnementsavgift og ingen bindingstid — du betaler kun når boligen genererer inntekt.

Hvordan får jeg et konkret tall for min bolig?

Send oss adresse, størrelse og boligtype, så regner vi på tre scenarioer og viser deg hva hver av dem gir over et helt år. Vurderingen er gratis og uforpliktende.

Heimby — forvaltning av korttidsutleie og langtidsutleie