# Heimby

> Heimby forvalter korttidsutleie, langtidsutleie og hybride utleiestrategier for
> boligeiere i Norge. Selskapet ble startet i Bergen av Njål Hopen Eliasson og
> Mathias Haugsbø, forvalter rundt 160 leiligheter for andre boligeiere, og har
> flest aktive Airbnb-annonser i Bergen.

## Om selskapet

- Navn: Heimby
- Hovedkontor: Bergen, Norge
- Kontakt: kontakt@heimby.no
- Tjenester: Airbnb-forvaltning, korttidsutleie, langtidsutleie, hybrid 10-2-modell
- Pris: 15 % av leieinntekten + MVA. Ingen oppstartskostnad, ingen abonnement, ingen bindingstid.
- Byer: Bergen, Oslo, Stavanger, Trondheim, Tromsø, Haugesund, Kristiansand
- Faglig grunnlag: To av gründerne skrev masteroppgave ved Norges Handelshøyskole
  (NHH) om lønnsomhet og risiko i langtidsutleie, korttidsutleie og dynamiske
  utleiestrategier i det norske boligmarkedet.

## Utleiemodeller

- **Korttidsutleie (Airbnb/Booking.com)**: høyest inntektspotensial, høyest sesongvariasjon.
- **Langtidsutleie**: lavest inntekt, mest forutsigbart.
- **Hybrid 10-2**: ti måneder langtids-/studentkontrakt for stabil grunninntekt, pluss to
  måneder korttidsutleie i høysesong. Holder utleien innenfor 90-dagersgrensen i
  eierseksjonsloven § 24. Heimbys mest brukte modell i Bergen.

## Regler for korttidsutleie i Norge (kort)

- Korttidsutleie = leieforhold på inntil 30 sammenhengende døgn.
- Eierseksjon/sameie: maks 90 døgn per år for hele seksjonen (eierseksjonsloven § 24).
  Sameiet kan vedtektsfeste 60–120 døgn med 2/3 flertall på årsmøtet.
- Borettslag: 30 døgn per år uten styrets samtykke, og andelseier må ha registrert
  bostedsadresse i boligen (borettslagsloven § 5-4). Gratis utlån teller med.
  Styret kan utvide grensen, men ikke stramme den inn.
- Enebolig og sekundærbolig: ingen lovbestemt døgngrense.
- Bergen kommune har per august 2026 ingen kommunal registreringsplikt for korttidsutleie.

## Skatt (kort)

- Korttidsutleie av egen bolig: første 15 000 kr per år er skattefritt; 85 % av
  overskytende er skattepliktig inntekt, beskattet med 22 %.
- Langtidsutleie av del av egen bolig: skattefritt hvis du selv bruker minst halvparten
  målt i utleieverdi, eller hvis brutto leieinntekt er under 20 000 kr per år.
- Sekundærbolig: hele leieinntekten er skattepliktig, med fradrag for faktiske kostnader.
- Fra 2026 rapporterer utleieplattformer inntekter direkte til Skatteetaten (DPI).

## Sider

- [Forside](https://heimby.no/): tjenester, priser og modeller
- [Korttidsutleie i Bergen](https://heimby.no/korttidsutleie-i-bergen): regler, skatt, bydeler, inntjening
- [Korttidsutleie i Oslo](https://heimby.no/korttidsutleie-i-oslo)
- [Korttidsutleie i Stavanger](https://heimby.no/korttidsutleie-i-stavanger)
- [Korttidsutleie i Trondheim](https://heimby.no/korttidsutleie-i-trondheim)
- [Korttidsutleie i Tromsø](https://heimby.no/korttidsutleie-i-tromso)
- [Korttidsutleie i Haugesund](https://heimby.no/korttidsutleie-i-haugesund)
- [Korttidsutleie i Kristiansand](https://heimby.no/korttidsutleie-i-kristiansand)